本轮房价上涨与调控政策的六大特征

作者:盛松成 宋红卫 李首均

2015年以来,我国房价迎来了新一轮上涨。国家统计局公布的70城新建住宅价格指数从2015年5月到2018年5月连续37个月上行。这期间,全国新建商品住宅价格(下文房价均指新建商品住宅价格)大幅上涨,涨幅达20.4%,同时调控力度持续加码,调控手段不断创新。相对于房地产市场以往的发展历程,本轮房价上涨与调控政策出现了新的特征,主要表现在六个方面。

本轮房价上涨与调控政策的六大特征

一、本轮房价上涨与调控政策的六大特征

第一,房价上涨持续时间长、上涨幅度大。以国家统计局公布的70城新建商品住宅价格指数为标准,2008年国际金融危机以来,我国房地产市场经历过两轮上涨行情,分别是2009年3月到2011年9月和2012年6月到2014年4月。两次上涨分别持续了31个月和23个月。本轮上涨自2015年5月开始,截至2018年5月, 70城新建商品住宅价格环比指数持续为正数,房价持续上涨已经超过3年时间,为2008年以来的最长记录。

本轮房价上涨集中在2015年5月到2016年9月。这段时间内,一线城市的房价上涨了42.3%,平均每个月的复合增长率为2.1%。其中,深圳的房价涨幅最为惊人,新建商品住宅价格从2014年10月的2.2万元/平方米上涨到2016年9月的6.2万元/平方米,涨幅高达177.5%,平均每月的复合增长率高达4%。2015年5月到2016年9月间,二线城市的房价上涨了17.1%,月复合增长率为0.9%;二线城市中的国家中心城市的房价上涨了20.3%,月复合增长率为1.1%。一二线城市房价涨幅创历史新高。

第二,三四线城市房价首次大幅上涨。自从我国房地产市场从2008年的国际金融危机后恢复以来,三四线城市的商品住宅价格相对比较稳定,虽然在2012年6月至2014年4月间房价有所上涨,但在2015年几乎回落到2011年水平,仅比2011年初上涨1.5%。而2016年以来,三线城市房价持续上行。2016年1月至2018年5月,国家统计局公布的70大中城市中,三线城市房价上涨了15.9%;根据中指数据,同策研究院监测的60个三四线城市新建商品住宅的平均销售价格从2016年1月的7008元/平方米上升到2018年5月的8976元/平方米,上涨了28.1%。

从地区结构看,东部地区临近中心城市的三四线城市房价上涨了54.6%,东部地区远离中心城市的三四线城市的房价上涨了22.5%,中西部地区临近中心城市的三四线城市的房价上涨了51.4%,中西部地区远离中心城市的三四线城市的房价上涨了32.8%。临近中心城市的三四线城市涨幅最大,在东部地区和中西部地区,由于靠近中心城市带来的房价额外涨幅分别达到32.1个百分点和18.6个百分点。

第三,三四线城市房地产市场热度反超一二线城市。国家统计局的70城房价指数显示,2017年下半年起,三线城市的房价同比增速保持在6%-7%左右,而二线城市房价同比保持在4%左右,一线城市房价同比接近零增长。环比数据则更早地反映出了这一现象。三线城市房价的环比增速在2016年10月就已经高于一二线城市。从房价涨幅看,2017年1月至2018年5月,一、二线城市房价分别上涨了0.5%和6.2%,而三线城市房价上涨了9.3%。在一二线城市严控房价之后,三四线城市房地产市场热度反超,这反映出资金流向了三四线城市。

第四,房价上涨与经济增长出现背离。2000年以来,全国商品住宅平均价格(通过国家统计局公布的全国商品住宅销售额和销售面积折算)同比涨幅与GDP同比增速基本保持一致。2000年一季度至2018年二季度,GDP增速与房价增速整体呈正相关关系,相关系数为0.30。然而2015年以来,经济增速下行,房价却加速上涨。GDP增速从2014年12月的7.2%下降至2016年3月的6.7%,而同期房价同比增速反而从5.6%上升至18.3%。相关性分析显示,2000年一季度至2014年四季度,GDP增速与房价增速正相关,相关系数为0.39;而2015年一季度至2018年二季度,二者呈负相关,相关系数为-0.51。这说明2015年以来,房价上涨与经济增长相背离。

第五,调控政策不断升级、力度空前。2016年3月起,深圳、上海开始收紧调控政策。2016年10月份,北京等21个城市全面收紧房地产调控政策。2017年以来,调控政策进一步升级,限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策持续加码。据同策研究院统计,2017年有超过60个城市(含县)出台了限购、限售等政策。一线城市调控力度空前,例如上海对非本地户籍人口购房的条件从连续缴满2年社保或个税提高到连续缴满5年;首套房的贷款首付比例从30%上升到35%,二套房首付比例从40%上升到50%(非普通住房为70%)。部分三四线城市也出台了限制政策,如河北张家口、江西赣州等地对非本地户籍人口限购一套住房。

调控升级还体现在利用土地、租赁住房、金融等多种手段进行房地产调控。党的“十九大”提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。北京、上海、沈阳、南京等11个城市开展利用集体用地建设租赁住房的试点。住建部等部委在2017年7月发出通知,要求加快发展租赁住房市场,在北京、广州等12个城市开展“租购同权”试点。金融领域控制资金向房地产流入。2017年4月,银监会出台指导意见,分类实施房地产信贷调控,严厉打击“首付贷”行为,将房地产相关贷款纳入监管范围,严禁资金违规进入房地产领域。

第六,调控政策中预期管理缺失,公众对房地产市场保持看涨预期。这种看涨预期的基础是人们对长期以来房价走势的观察,也是对房地产调控政策总是在收紧和放松之间摇摆的总结。究其原因,房地产往往成为对冲经济下行的工具,而且地方政府的利益与房价上涨也存在一致性。本轮房地产调控政策并没有改变这一运行机制,因此,虽然本轮调控政策力度空前,但是公众的看涨预期仍未扭转。

更严重的是,由于预期管理缺失,一些调控政策的实施反而强化了看涨预期。比如限价政策导致部分新房价格低于二手房价格,提供了套利机会,刺激了市场投机行为,从而扰乱了供求关系,并造成市场局部过热。开盘即售罄、万人排队摇号等新闻的广泛传播强化了公众对房地产市场火爆的认知,对居民的购房决策产生误导,强化了公众的看涨预期。

此外,对哄抬房价等扰乱房地产市场秩序行为的监管不够严格、惩罚力度不足,致使操纵市场的利得高于可能受到的惩罚,投机行为未被有效消除,也难以扭转居民对房价的看涨预期。


二、本轮房价上涨与调控政策的三大背景

2014年下半年对房地产调控的放松是在经济持续下行、政府债务问题和房地产企业资金问题突出的背景下出台的。

第一,经济下行压力增大。2014年第三、第四季度GDP增速分别为7.1%和7.2%,经济增速面临跌破7%大关。而房地产业增加值的同比增速也从2013年第一季度的9.8%下降到2014年第三季度的1.3%。

第二,政府债务问题日益严峻。中国社科院公布的数据显示,政府部门整体的负债率(债务/GDP)从2008年的41%上升到2014年的57.8%,为1997-2017年间最高值。地方政府负债(含隐性负债)从2008年的15.7万亿元上升到2014年的30.2万亿元。

第三,房地产企业的资金风险增大。国家统计局公布的房地产开发企业资产负债率从2008年低谷的72.3%上升至2014年的77%,达到1997年有记录以来的最高值。银监会公布的数据显示,房地产行业不良贷款率从2013年的0.47%上升到2016年的1.04%。


三、本轮房价上涨与调控政策的四大影响

2015年以来房地产市场的这一轮上涨行情可谓乱象丛生、一筹莫展,对经济和社会产生了不利影响。

第一,高房价问题进一步加剧。我国房地产业1998年市场化以来,房地产业的投资、产出、价格持续上行。国家统计局公布的房地产业增加值季度累计同比自1998年以来持续为正值;房地产开发投资每月同比涨幅自1999年2月有记录以来,未出现负值;房价呈现持续上行的趋势,房价短期波动没有改变其上行趋势。可见,房地产业一直处于上行阶段,还没有经历过衰退、萧条的阶段,不构成一个完整的周期。因此,这一轮房价上涨是在原有的基础上进一步推升了房价。

第二,房地产的短期拉动与经济的长期健康发展形成了对立关系。高房价使居民的购房负担加重,对居民消费产生挤出效应。房地产业的高回报率使资金向房地产业集中,实体企业融资困难,对实体企业产生挤出效应。本轮全国性房价普遍上涨,使房地产业对实体经济的挤出效应从个别大城市向全国扩散,对经济影响深远。

第三,三四线城市房价大幅上涨加剧风险积累。房地产市场升温会吸引新一轮的房地产投资,使“去库存”变成“补库存”,但是三四线城市人口外流,住房供给过剩风险增加。三四线城市房价快速上涨使居民生活成本上升,带动企业用人成本的增加;房价上涨带动地价上涨,使企业的土地使用成本上升。这些使三四线城市低成本优势减弱,阻碍了三四线城市的工业化和城镇化进程,甚至造成城市的“空心化”。“补库存”占用不可再生的耕地资源,使耕地闲置,危害国家耕地安全。

第四,公众行为模式的转变增加调控难度。一方面,房价大幅上涨加深了居民的看涨预期。1998年住房市场化以来,房价持续20年上涨,房价只涨不跌的观念已经根深蒂固。而本轮房价高位上涨和调控政策对市场预期管理的缺失加剧了这一问题。强烈的看涨预期会导致对住宅的投资需求旺盛,从而进一步推高房价,形成房价上涨的自我实现。而且市场主体会与调控政策进行博弈,增加调控难度。另一方面,对于有房群体,其利益与房价上涨直接挂钩。这部分居民乐于见到房价上涨而抵触房价下跌,造成了房价上涨的棘轮效应,增加了房地产调控的阻力。

作者盛松成系中国人民银行参事、调查统计司原司长,宋红卫、李首均为同策房产咨询股份有限公司研究员

(本文仅反映作者观点,不代表所供职机构意见)